İstanbul A sınıfı ofis piyasasında 7,4 milyon metrekarelik arz sağlanırken, birincil kira bedeli dolar bazında 50 dolar/m2/ay +KDV olarak belirlendi. Ayrıca, sektörde 130 bin metrekarelik inşaat halindeki projeler sürüyor.
Ticari gayrimenkulde ofis, sanayi, lojistik ve perakende alanlarında kiralama – satış, veri analizi, konsept ve proje yönetimi danışmanlığı hizmeti veren Alfa Invest’in 2024 yılını baz alan “İstanbul Ofis Piyasası Analizi” raporu yayınlandı. Çalışmaya göre İstanbul A sınıfı ofis piyasasında boşluk oranı yüzde 5,1 oldu.
Ofis arzı 7,4 milyon metrekarede sabit kalırken, birincil kira rakamı metrekare başına 50 dolar (yaklaşık 1.850 TL) olarak hesaplandı. Geçen yıl İstanbul’da inşaat halinde olan ofis projelerinin toplamı 130 bin metrekare olurken aidat bedelleri metrekare başına 175 TL ile 400 TL arasında değişkenlik gösterdi. Dekorasyon süreleri her yeni kiralama için ortalama 1-3 ay olarak belirlenirken, söz konusu gider kalemine ait masraflar yine metrekare başına 850-1.200 dolar olarak hesaplandı.
KİRADA REKOR YIL 2024
Çalışmaya göre 2024 yılı ilk yarısı kira seviyesi rekor seviyeye ulaştı ve ilk yarı yıla kadar kira artış hızı artarak devam etti. Yılın ikinci yarısına gelindiğinde ise doluluk oranın artmasıyla ve kiracıların doğru ofisi bulmakta zorlanmasının etkisiyle taşınma kararlarında ertelemeler yaşandı. Erteleme kararları talebin düşmesine ve kira artış hızının yavaşlamasına sebep oldu. 2024 yıl sonu itibarıyla birincil kira rakamı dolar bazında 50 dolar m2/ay +KDV iken, TL bazında 1.850 TL m2/ay +KDV olarak gerçekleşti. 2020’de bu rakam 25 dolar/m2 olarak hesaplanmıştı.
YAYINLAR YENİ BİNALARDAN
Rapora göre geçen yılın tamamında İstanbul A sınıfı ofis piyasasında gerçekleşen 140 bin metrekarelik kiralama işlemlerinin yüzde 39’u medya sektörüne ait. Bu sektörü yüzde 20’lik oranla teknoloji şirketleri takip ederken, kiralama işlemlerinin yüzde 18’ini ilaç, yüzde 13’ünü üretim ve yüzde 10’unu finans sektörleri oluşturdu.
ANADOLU YAKASI’NA TALEP ARTIŞI
Alfa Invest Direktörü Umut Arıkan, ofis piyasasında geçen yıla ilişkin beliren rakamları şu ifadelerle değerlendirdi:
“Anadolu Yakası, Merkezi İş Alanı (MİA) / Levent-Maslak hattı bölgesindeki doluluk oranının artması ile birlikte kiracı adaylarının Anadolu Yakası’na yönelmesine sebep oldu. Talebin yönelmesi Anadolu Yakası’ndaki boşluk oranlarındaki düşüş hızını artırdı ve kiraların yukarı yönlü hareket etmesine sebep oldu. Anadolu Yakası birincil bölgesi olan Kozyatağı – Ataşehir için birincil kira seviyesi bir önceki yılında aynı dönemine göre dolar bazda yüzde 20 artış göstererek 30 dolar m2/ay +KDV seviyesinde; Türk Lirası bazında ise yüzde 50 oranında artış göstererek 1.050 TL m2/ay +KDV seviyesinde gerçekleşti. Dolar bazında enflasyonun üzerinde artış gözlemlenirken, TL bazda enflasyon ile doğru orantılı seviyede artış gözlemledik. Bu durumu kur seviyesinin enflasyonun altında kalması olarak değerlendiriyoruz. Diğer yandan İstanbul Uluslararası Finans Merkezi’nin faaliyete geçmesi, özellikle kamu bankalarının burada operasyonlarını başlatması ile bölgedeki hareketliliği önemli ölçüde artırdı. 2024 yılı içerisinde İstanbul Finans Merkezi kamu bankalarının yanı sıra özel sektör şirketlerinden de talep alarak Anadolu Yakası ofis ihtiyacına karşılık verdi. Mevcut piyasa koşullarındaki faiz indirim politikasının başlamasını takiben piyasadaki hareketliliğin artmasını ve 2025 yılı ikinci yarısı itibarıyla yeni ofis yatırımlarının başlayacağını ön görüyoruz.”
